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首都圏の新築分譲マンションは、戸数が減っても平均価格が上がるという「ねじれ」が続いている。不動産経済研究所が2025年12月22日に公表した11月の集計では、発売戸数は1910戸と前年同月から減った一方、平均価格は9181万円まで上昇し、7カ月連続の値上がりとなった。供給の中心が都心に寄るほど、買い手の選択肢は細くなる。
減ったのは郊外側、買い手は「待つ」か「ずらす」か
11月は、東京23区以外に加え、埼玉、千葉で発売戸数が大きく落ち込んだ。通勤圏としての現実的な選択肢が多いエリアで供給が薄くなると、新築で探す人ほど「希望条件を下げる」「入居時期を遅らせる」「探すエリアを広げる」といった調整を迫られる。初月契約率は60.2%で、目安とされる70%を下回った。
新築の高額化と供給の偏りが進むほど、比較対象として中古も意識されやすい。アットホームの別調査では、首都圏の中古マンション平均価格が2025年11月に5053万円と初めて5000万円台に乗った。新築が「買えないから中古」ではなく、「新築を待つ間に中古も含めて最適解を探す」という動きが強まる可能性がある。
平均価格を押し上げたのは「東京23区の比率」
一方で、全体の平均価格が上がった背景には、どの価格帯の物件が多く出たかという構成の影響がある。11月は東京23区の発売戸数が890戸と前年同月より増え、平均価格も1億2420万円へ上昇した。高額な都心物件の比重が高まれば、首都圏全体の平均も押し上げられる。数字の上では「値上がり」でも、実態は「都心寄り」だ。
足元の供給は月ごとのぶれも大きい。11月の公表では12月の発売が6000戸程度と見込まれており、年末商戦で一時的に戻る場面もあり得る。ただ、10月も発売戸数が前年同月を下回るなど供給の細りは続いてきた。2026年の市場予測がどう描かれるかを含め、買い手は平均価格だけでなく、どのエリアにどれだけ出るかを見ながら資金計画を組む局面に入っている。
