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薄曇りの朝、上海の高層ビル群に看板の明かりだけが点々と残る。海外投資家が中国の商業物件から静かに退く動きが広がり、相場の下落は次の売り手を呼び込む悪循環を強めている。2024年後半以降、欧米系大手の一部は取得価格を大きく下回る水準での売却に踏み切り、残る保有者も出口を探っている。アジア最大の経済を長く圧迫してきた不動産の傷が、なお深まる光景が浮かぶ。
静かに広がる「撤退」の連鎖
取引の現場では、買い手の姿が細る一方で売り案件が増えている。複数のディール関係者によれば、海外機関投資家は価格の妥協を受け入れてでも資金回収を急ぐ動きに傾きつつある。背景には、想定していた企業需要の拡大が鈍り、賃料や稼働の改善が見通せないという厳しい現実がある。売却を先延ばしすればするほど評価損が膨らみかねないという危機感が、意思決定を速めているとみられる。
現時点で確認されている範囲では、売却の主戦場は北京や上海などの中核都市だ。買い手候補は地場の資金力を持つ主体に限られがちで、為替や資本規制、地政学の不確実性も交渉を鈍らせる。売り手と買い手の価格観の溝はなお深く、再開発や用途転換を織り込んだ長期計画がなければクロージングに至らない案件も多い。売りが売りを呼ぶなか、健全な物件の価格まで相対的に押し下げられるリスクが広がっている。
一部報道では、資産運用大手の物件処分が続いた2024年末から2025年前半にかけ、地方銀行や外銀の関連融資にも損失が及んだとされる。価格調整の痛みが金融サイドへ波及する兆しは無視できず、貸出の選別や引き当て強化が加速すれば、売り圧力がさらに増す負の循環に陥る恐れがある。市場は目先のキャッシュ重視へと態度を強め、出口戦略の選択肢は狭まっていると映る。
消えた成長シナリオ、数字が語る空白
需給の歪みは数字が雄弁に物語る。2025年6月末の空室率は、深圳30.6%、上海23.7%、広州22.6%、北京19.6%と、主要4都市で軒並み高水準に達した。オフィスのグレードA賃料は2020年比でおおむね20〜40%下落し、特に北京の下げが目立つ。働き方の変化のみでは説明できない下押しが続き、内外企業のコスト削減や拠点再編が賃借面積を縮小させている構図が浮かぶ。
開発・保有側は、賃料減額や柔軟な契約、電力費補助など付加サービスを総動員してテナントの「粘着度」を高めようとする。地方政府も賃料補助や商業ビルの住宅転用、商業地の新規供給抑制といった手当てを打つが、空室の主因が需要の弱さにある以上、効果には限界があるとの見方が強い。市場関係者からは「オフィス単体への対症療法より、経済全体の下支えが不可欠」との声が上がる。
市況の改善は時間を要するとの評価が大勢だ。過去数十年の供給拡大の反動がなお残り、新規供給も完全には止まっていない。外資の縮小や国内企業の収益圧力も続くなか、空室の吸収には数年単位の持久戦を覚悟する向きが多い。下げ止まりの手応えが見えるまでは、評価の保守化とディールの選別が続き、流動性の偏りは簡単には解消しないだろう。
金融に広がる波紋と、出口の選び方
貸し手の視線は、稼働率とリースロールの先行きに集中する。賃料減額や空室長期化はDSCRを細らせ、リファイナンスのハードルを上げる。外銀を含む一部金融機関は、中国向け不動産与信の焦げ付きリスクに警鐘を鳴らし、貸出の再評価やエクスポージャー圧縮を進める。これが売却圧力を高め、ディストレスト案件の比率を押し上げる展開も想定される。金融の慎重化と資産価格の下押しが同時進行する構図である。
一方で、出口は閉ざされてはいない。資金力のある地場企業や一部公的プレーヤーは、再開発や用途転換を前提に、中長期のリターンを見込める立地・規模の資産に選別的に手を伸ばす。売り手にとっては、キャッシュ創出の即効性とバリュー維持の両立が鍵となる。分割売却や共同投資、稼働改善後の段階的エグジットなど、時間軸を織り込んだ設計が現実的な選択肢として浮上している。
相場の底入れは誰にも断定できない。ただ、2025年9月8日に示された主要都市の空室率と賃料の現実は、早期のV字回復を期待しづらいことを教える。売り手は「価格」だけでなく、運営改善や用途転換を含む「事業計画」で勝負する局面に入った。海外マネーの撤退が一巡するには、マクロの信頼回復と、テナント需要の持続的な芽が必要だとみられる。
